- Строительство

22 марта по инициативе Ассоциации строительных организаций Новосибирской области в Правительстве НСО прошло Расширенное выездное заседание Правления Российского Союза строителей

22 марта по инициативе Ассоциации строительных организаций Новосибирской области в Правительстве НСО прошло Расширенное выездное заседание Правления Российского Союза строителей

Состоявшееся накануне, 21 марта, в Большом зале мэрии Новосибирска совещание руководства Российского Союза строителей с профессиональным сообществом региона по теме «Новые финансовые и строительные технологии в жилищном строительстве и городском хозяйстве»послужило своеобразным прологом к заседанию Правления, где по сути, та же самая тематика была рассмотрена более основательно и глубоко.

Заявленные «новые строительные технологии» стали хорошим поводом напомнить сибирским специалистам о существующих материалах и технических решениях, позволяющих повысить экономическую эффективность реализуемых проектов, сделать новые объекты более энергосберегающими, комфортными, эстетически привлекательными (на совещании в мэрии были представлены, в частности, инновационные теплоизоляционные материалы от АО «Завод ЛИТ», новинки насосного оборудование от ООО «Грундфос», современные технологии «сухого» строительства от ООО «Кануф-гипс» и т. п.).

А за «финансовыми технологиями» поднялся весь спектр болезненных вопросов, связанных с переходом строительной отрасли с долевого строительства на проектное банковское финансирование с использованием счетов-эскроу, а также с бесконечным и безуспешным реформированием системы ценообразования в строительстве.

Очевидно, что, не решив в той или иной степени упомянутые вопросы, не внедряя новые материалы и технологии, вряд ли стоит рассчитывать на достижение обозначенной в национальном жилищном проекте цели: поднять к 2024 году объемы ввода жилья в России до уровня 120 миллионов квадратных метров ежегодно.

Этот базовый посыл, озвученный первым вице-президентом РСС Владимиром Дедюхиным, и стал отправной точкой для докладов, выступлений и дискуссий в ходе выездного заседания Правления РСС 22 марта в малом зале Правительства НСО, на которое собрались руководители региона, города, застройщики, представители СМИ.

Одним из ключевых на Правлении РСС стало выступление руководителя Аппарата СРО «Ассоциация строительных организаций Новосибирской области» Максима Федорченко (напомним, с 2018 года СРО «АСОНО» является членом Российского Союза строителей).

Максим Федорченко рассказал о нереализованномпотенциале ипотеки при переходе строительной отрасли на счета-эскроу, а также внес предложения по решению проблем комплексного освоения территорий, возникающих после перехода на схему работы по эскроу-счетам.

«Сегодня доля ипотеки в долевом строительстве падает, ипотека перестает быть драйвером строительства нового жилья, а весь ее рост концентрируется преимущественно в сегменте вторичного рынка, — отметил Максим Федорченко. – Один из системных недостатков ныне действующей в долевом строительстве ипотеки – ее дороговизна для покупателя. И речь не только о высоких процентных ставках. В отличие от рынка готового жилья, где покупатель, начиная выплачивать долг по ипотечному кредиту, сразу же начинает жить в своем собственном жилье, получившему ипотеку дольщику приходится еще полтора-два года ждать заселения в построенную квартиру. Для покупателей, у которых покупаемое жилье – первое, схема получается весьма затратная, ведь помимо ипотеки, им зачастую приходится еще и оплачивать аренду съемной квартиры».

С точки зрения руководителя Аппарата СРО «АСОНО», схема финансирования строительства посредством эскроу-счетов позволяет решить этот вопрос. «Мы же понимаем, что банк, предоставивший застройщикам проектное финансирование и выдающий дольщикам ипотечные кредиты, затрат не несет. Фактически он перекладывает деньги с одного своего внутреннего счета на другой. Более того, если раньше выдача ипотеки на строящееся жилье становилась для банка достаточно рискованным мероприятием (потому что в случае превращения объекта в долгострой не только дольщик оставался без квартиры, но и банк оставался без предмета залога), то при схеме эскроубанки рискуют намного меньше – потому что в случае недостроя они автоматически получают свои средства назад, — отметил Максим Федорченко. – На мой взгляд, у банков есть возможность установить для дольщиков льготный период по платежам, со снижением платежей вплоть до нуля, — до момента сдачи жилья в эксплуатацию с последующим раскрытием денег на эскроу-счетах».

Сегодня банкиры обещают за счет привлеченных на счета эскроу средств граждан снижать процентные ставки по кредитам для застройщиков (правда, не очень сильно, до 6-7 процентов годовых, большее снижение возможно, только если суммы на эскроу-счетах будут в разы превышать сумму выданного застройщику кредита).

Максим Федорченко допускает, что при установлении для дольщиков упомянутого льготного периода по ипотечным выплатам банки пойдут на определенное повышениепроцентной ставки для застройщиков. Но он уверен: повышение окажется небольшим, в пределах 2 процентов, и застройщики точно не «прогорят», поскольку параллельнов работу включится мощный положительный фактор: отсутствие для застройщиков необходимости занижать цены на жилье на начальном этапе продаж. «Не секрет, что в старой «долевой» схеме на начальном этапе строители для привлечения покупателей-дольщиков снижали цену будущих квартир на 15 и даже на 20 процентов, — напомнил Максим Федорченко. – В новой же схеме демпинговать не придется, все квартиры можно выставлять на продажу по нормальным рыночным ценам, без занижения». Эксперт обратил внимание, что уже сегодня банки готовят условия, при которых застройщики будут избавлены от дополнительной финансовой нагрузки на период строительства за счет переноса оплаты процентов по кредиту на срок после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию.

«В итоге, за счет всех этих факторов у застройщиков вырастет рентабельность проектов, а с ней увеличатся и шансы на успешное получение проектного финансирования на возведение следующих объектов», — обнадежил глава Аппарата СРО «АСОНО». – Таким образом, считаю необходимым установление банками, использующими счета-эскроу, льготного периода по ипотечным платежам для дольщиков, со снижением выплат вплоть до нуля, на срок до момента ввода жилья в эксплуатацию, чтобы дольщик начинал платить только тогда, когда реально получит квартиру. Такой подход, во-первых, обеспечит существенное снижение эффективной (средней по периоду кредита) процентной ставки по ипотеке для дольщика – а это та самая задача, которую поставил Президент. Во-вторых, это значительно повысит привлекательность ипотеки для покупателей, позволит увеличить долю ипотечного кредитования на первичном рынке, направит ипотечные деньги в стройку».

Максим Федорченко особо подчеркнул, что введение предлагаемых им мер не требует долгого, сложного и трудоемкого внесения поправок в действующее законодательство. «Может быть, придется только скорректировать какие-то инструкции Центробанка», — уточнил эксперт.

Во второй части своего выступления руководитель Аппарата СРО «АСОНО» напомнил участникам заседания об уже неоднократно озвучивавшейся на различных совещаниях системной проблеме, заключающейся в том, что действующий ныне полный запрет на раскрытие эскроу-счетов до полного окончания строительства становится серьезным тормозом для всех проектов комплексного развития.

«При проектном финансировании застройщику приходится вкладывать до 30 процентов собственных средств (это затраты на покупку земельного участка, разработку проектной документации, техническое присоединение к инженерным сетям, подготовительные работы), — отметил эксперт. – А деньги со счетов эскроу становятся доступными только по окончании стройки. В результате возникает дефицит оборотных средств, остро необходимых для продолжения работ в рамках проектов развития застроенных территорий».

Максим Федорченко подчеркнул большую остроту проблемы. Достаточно сказать, что только в Новосибирске на разных стадиях планирования и реализации находится 37 проектов РЗТ, неотъемлемым условием каждого из которых является этапный порядок освоения (когда застройщик,расселив часть аварийных домов, получает часть земельного участка, застраивает ее, одновременно расселяя следующие аварийные дома, и т. д.).

«При введении эскроу на ныне действующих условиях застройщик в этой схеме лишается оборотных средств уже на втором этапе, и весь проект резко затормаживается, — посетовал Максим Федорченко. – Та же беда – с масштабными инвестиционными проектами, в рамках которых решаются проблемы обманутых дольщиков, с проектами комплексного освоения территорий».

Руководитель Аппарата СРО «АСОНО» предложил обратиться в Минстрой РФ с инициативой о создании специальной рабочей группы с участием представителей Совета Федерации, Российского Союза строителей, ЦБ РФ, НОСТРОЙ для внесения поправок в действующую законодательную базу, которые позволили бы раскрывать средства на счетах эскроу поэтапно (во всяком случае, для проектов РЗТ, МИП и т.д.).

Максим Федорченко подчеркнул высокую социальную значимость решения указанной проблемы: ведь «на кону», среди прочего, стоит скорейшее обеспечение обманутых дольщиков жильем и расселение аварийных домов.

«Сегодня Центробанк России вроде бы не против поэтапного раскрытия эскроу-счетов, — уточнил эксперт. – Но он ждет наших предложений и обоснований».

На выездном заседании Правления РСС в Новосибирске позвучало также много других острых, актуальных и конструктивных выступлений, докладов и сообщений по темам ценообразования, банковского сопровождения проектов, практическим проблемам застройщиков при переходе на новые условия работы, по стимулированию жилищного строительства на обширных сельских территориях, и т. п.

Более подробно материалы выездного заседания Правления РСС будут изложены в мартовском выпуске газеты «Строительные ведомости».

Фотографии

Источник: http://omorrss.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *